Dans un contexte où l’accession à la propriété devient de plus en plus complexe, notamment pour les jeunes générations, le gouvernement a mis en place une mesure inédite destinée à faciliter cette démarche. Depuis février dernier, les donations utilisées pour l’achat de logements neufs bénéficient d’une exonération de droits de donation, sous certaines conditions. Cette initiative, qui a pour but de stimuler le secteur de la construction, suscite à la fois intérêt et interrogations. Heureusement, une clarification récente des règles par Bercy permet de mieux comprendre les opportunités et les limitations de ce dispositif.
Un coup de pouce fiscal pour l’immobilier neuf
L’exonération introduite par la loi de finances 2025 est applicable aux donations faites entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 euros sans être soumis aux droits de donation habituels. Cette mesure cible spécifiquement l’achat de biens immobiliers neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), et vise à relancer un secteur de la construction en perte de vitesse.
Qui peut bénéficier de cette exonération ?
– Parents, grands-parents et arrière-grands-parents peuvent faire des donations à leurs descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants).
– Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 euros par descendant, dans la limite globale de 300 000 euros par bénéficiaire.
Et si le bien dépasse le montant exonéré ?
Si le coût du bien immobilier excède les montants exonérés, il est possible de compléter le don par des abattements rechargeables tous les 15 ans, augmentant ainsi le pouvoir d’achat immobilier des familles.
Modalités spécifiques pour certains biens immobiliers
Pour être éligible à l’exonération, le bien acquis doit être utilisé comme résidence principale, soit par l’occupation directe du bénéficiaire, soit par la location (non meublée) pour une durée minimale de cinq ans. De plus, le dispositif permet de financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, à condition que ces travaux soient réalisés par des professionnels certifiés.
Quid de l’usufruit et de l’indivision ?
L’acquisition en usufruit ou en indivision d’un bien neuf ou en VEFA est également couverte par l’exonération, sous réserve que le bien serve de résidence principale, en location ou en occupation par le ou les bénéficiaires.
Restrictions notables
Il est important de noter que la location du bien à un membre du foyer fiscal du donateur est explicitement interdite dans le cadre de ce dispositif. Cette mesure vise à éviter les abus potentiels et à garantir que l’exonération bénéficie réellement à l’acquisition de résidences principales.
Exclusions et pénalités
Certains types de biens sont exclus du dispositif, notamment les résidences avec services (comme les EHPAD ou les résidences étudiantes), les acquisitions via une société civile immobilière (SCI), ou les constructions réalisées par soi-même. En cas de non-respect des conditions d’éligibilité, les bénéfices de l’exonération peuvent être remis en cause, et des pénalités, incluant les droits de donation initialement exonérés et des intérêts de retard, peuvent être appliquées.
En conclusion, bien que le dispositif présente certaines complexités, il offre une opportunité significative pour les familles souhaitant aider leurs proches à accéder à la propriété dans un marché immobilier neuf en manque de dynamisme.
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