Depuis quelques années, la location meublée non professionnelle (LMNP) est devenue un choix populaire pour les investisseurs immobiliers en France, attirés par les avantages fiscaux du régime micro-BIC. Toutefois, un changement majeur se profile à l’horizon. En 2026, les règles du jeu vont évoluer, impactant potentiellement la gestion et la rentabilité de ces investissements immobiliers. Ce changement concerne le passage automatique au régime réel d’imposition pour certains LMNP, ce qui soulève à la fois des opportunités et des défis pour les propriétaires concernés.
Quels changements en 2026 pour les LMNP?
La législation, souvent surnommée « loi anti-Airbnb », a été proposée par la députée Anaïg Le Meur. Son objectif principal est de modérer l’attractivité de la location touristique de courte durée en modifiant les paramètres du régime fiscal micro-BIC. Ainsi, dès 2026, le plafond de chiffre d’affaires pour ce régime sera drastiquement réduit, passant de 77 700 € à seulement 15 000 €. Parallèlement, l’abattement forfaitaire descendra de 50 % à 30 %.
Si vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 €, vous serez automatiquement transféré au régime du réel. La Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) prévoit de lancer une campagne informative pour aider les bailleurs à anticiper ce changement.
Exceptions notables
Il est important de noter que ce nouveau dispositif fiscal ne s’applique qu’aux locations meublées de courte durée non classées comme meublés de tourisme. Les locations classées et celles de longue durée continueront de bénéficier des anciens plafonds et abattements.
Pourquoi le régime réel peut être avantageux?
Changer de régime fiscal pourrait sembler préoccupant, mais il existe des avantages significatifs avec le régime réel.
– **Déduction des charges**: Sous le régime réel, toutes les charges d’exploitation réelles peuvent être déduites. Cela inclut, mais sans s’y limiter, les frais de rénovation, la taxe foncière, ou encore les intérêts d’emprunt.
– **Amortissement**: Ce régime permet également l’amortissement du bâti, des équipements et des travaux supérieurs à 600 euros, créant ainsi un potentiel de déficit reportable sur dix ans.
Ces mécanismes peuvent réduire considérablement, voire annuler, la taxation sur les revenus locatifs.
Les contraintes du régime réel
Passer au régime réel implique également certaines contraintes.
– **Gestion comptable**: Vous devrez tenir une comptabilité précise, ce qui peut nécessiter les services d’un expert-comptable. Ses honoraires sont heureusement déductibles.
– **Justification des dépenses**: Pour bénéficier des déductions, chaque charge et amortissement doit être justifié par des factures conservées pour d’éventuels contrôles fiscaux.
Si vous souhaitez éviter ces contraintes et rester en micro-BIC, une solution serait de faire classer votre bien en meublé de tourisme, ce qui vous permettra de conserver les avantages actuels du régime micro-BIC.
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