Introduction
Avez-vous déjà envisagé toutes les garanties nécessaires lors de la souscription d’un prêt immobilier? Au-delà de l’assurance emprunteur classique, les banques exigent souvent des garanties complémentaires pour se couvrir contre les risques de non-paiement. Ces garanties, bien que cruciales, ajoutent une couche supplémentaire de coûts au processus d’emprunt. Mais quelles sont-elles exactement et combien coûtent-elles? Plongeons dans les détails des différentes options disponibles pour sécuriser votre prêt immobilier.
La Nécessité des Garanties Complémentaires
Emprunter pour acquérir un bien immobilier représente souvent un engagement financier de longue durée, pouvant aller au-delà de 15 ans. Durant cette période, les aléas de la vie peuvent surgir, rendant parfois difficile le remboursement des mensualités. Pour cette raison, les banques imposent non seulement une assurance de prêt mais aussi des garanties supplémentaires pour couvrir les risques non pris en charge par l’assurance. Ces garanties se déclinent en deux grandes catégories : la sûreté personnelle et la sûreté réelle.
Les Types de Garanties
La Caution
La caution est une forme de garantie fréquemment utilisée, notamment par les primo-accédants. L’organisme de cautionnement ou parfois une personne physique se porte garant du remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Cette garantie s’applique à divers types de biens, à l’exception des prêts à l’accession sociale (PAS) et des prêts à taux zéro (PTZ).
Les coûts associés incluent :
- Une commission fixe (environ 170 € à 620 €)
- Une cotisation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), environ 0,8 % du coût total du crédit plus 200 € forfaitaires
Il est important de noter que certains organismes permettent la restitution de 75 % de la cotisation au FMG si toutes les échéances sont honorées sans incident.
L’Hypothèque Conventionnelle
Une hypothèque conventionnelle permet à la banque de saisir et de vendre le bien financé si l’emprunteur ne peut plus rembourser. Cette garantie nécessite l’intervention d’un notaire pour être mise en place. Les frais liés à une hypothèque sont généralement les plus élevés parmi les garanties et varient entre 1,5 % et 2 % du montant total du crédit. Ils incluent :
- Les émoluments du notaire (0,3 % à 0,5 %)
- La taxe sur la publicité foncière (0,3 % à 0,8 %)
- La contribution à la sécurité immobilière et l’inscription de l’hypothèque (environ 0,06 %)
- Les frais de formalités et de débours (100 € à 300 €)
L’Hypothèque Légale Spéciale du Prêteur de Deniers
Cette garantie, anciennement connue sous le nom de privilège de prêteur de deniers (PPD), est similaire à l’hypothèque conventionnelle mais ne s’applique pas aux biens en VEFA. Elle est prioritaire en cas de saisie, assurant que la banque sera remboursée en premier. Les frais associés, plus bas car exempts de taxe de publicité foncière, varient de 0,50 % à 1 % du montant du crédit.
Le Nantissement
Moins connu, le nantissement est une garantie portant sur des biens incorporels de l’emprunteur, comme une assurance-vie ou des parts sociales. Ceux-ci sont bloqués durant le remboursement du prêt, et en cas de défaut de paiement, la banque peut les saisir pour recouvrer les sommes dues. Cette option est généralement la moins coûteuse, avec des frais ne dépassant pas 500 € en moyenne.
En conclusion, comprendre ces garanties et leurs coûts associés est essentiel pour tout emprunteur immobilier. Elles représentent une sécurité pour la banque mais également une charge supplémentaire pour l’emprunteur, qui doit les considérer dans le coût total de son emprunt.
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