Les propriétaires de logements meublés non professionnels (LMNP) en micro-BIC se préparent à une grande transition. À partir de 2026, un changement significatif interviendra dans leur régime fiscal, influençant potentiellement leur manière de déclarer les revenus locatifs. Cette réforme, portée par la députée Anaïg Le Meur et souvent appelée "loi anti-Airbnb", vise à réduire les incitations à la location touristique de courte durée en modifiant les seuils de revenus et les abattements. Cette initiative législative pourrait transformer la fiscalité des locations meublées en France et mérite une analyse approfondie pour en comprendre toutes les implications.
Nouveaux seuils et abattements dès 2026
La loi prévoit une baisse drastique du plafond de chiffre d’affaires pour les LMNP optant pour le micro-BIC, passant de 77 700 € à seulement 15 000 € dès 2026. Parallèlement, l’abattement forfaitaire sera réduit de 50 % à 30 %. Cela signifie qu’une fois ce seuil dépassé, les propriétaires basculeront automatiquement au régime du réel. La DGFIP a annoncé qu’elle lancerait une campagne d’information pour aider les bailleurs à anticiper et à s’adapter à ce nouveau cadre fiscal.
Qui est touché par cette réforme ?
Il est crucial de noter que cette nouvelle règlementation cible uniquement les meublés de tourisme non classés. Ceux qui sont classés ou qui sont loués à long terme continueront de bénéficier du plafond de 77 700 euros et de l’abattement de 50 %.
Avantages du régime réel pour les bailleurs
Le régime réel, bien qu’il puisse sembler plus complexe, offre des avantages non négligeables. Les propriétaires peuvent déduire de leur base imposable toutes les charges d’exploitation réelles qu’ils engagent, telles que :
– Les dépenses de travaux significatifs
– La taxe foncière
– Les primes d’assurance emprunteur
– Les intérêts des prêts immobiliers
De plus, le régime réel permet d’amortir le bâti, le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros, offrant ainsi la possibilité de créer un déficit reportable sur dix ans.
Amortissements et fiscalité
Les amortissements, bien qu’ils ne puissent pas créer ou aggraver un déficit, sont reportables indéfiniment sur les bénéfices futurs, permettant ainsi de réduire la charge fiscale des années suivantes.
Inconvénients du régime réel pour les LMNP
Passer au régime réel implique une gestion plus rigoureuse :
– **Obligation de tenir une comptabilité détaillée** : Cela peut nécessiter l’aide d’un expert-comptable, dont les honoraires sont heureusement déductibles.
– **Nécessité de conserver toutes les factures** : Pour justifier les charges et les amortissements en cas de contrôle fiscal.
Pour ceux qui préféreraient éviter ces contraintes, une solution existe : faire classer leur meublé touristique, ce qui permet de rester sous le régime micro-BIC.
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