À partir de 2026, les propriétaires qui louent leurs biens meublés sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et qui utilisent le régime fiscal du micro-BIC pourraient voir leur situation changer radicalement. En effet, une nouvelle réglementation prévoit de modifier les seuils de revenus au-delà desquels ces propriétaires seront automatiquement basculés vers le régime réel. Cette mesure, qui semble technique et complexe, aura des conséquences directes et importantes sur la gestion et la fiscalité de leurs locations. Voici un décryptage de ce qui vous attend et comment vous pouvez vous y préparer.
Quels changements en 2026 pour les LMNP?
La loi impulsée par la députée Anaïg Le Meur, surnommée la « loi anti-Airbnb », vise principalement à restreindre les avantages fiscaux des locations touristiques courtes durées en modifiant les paramètres du régime micro-BIC. À partir de 2026 :
– Le plafond de chiffre d’affaires pour bénéficier du micro-BIC tombera de 77 700 € à 15 000 €.
– L’abattement forfaitaire sera réduit de 50 % à 30 %.
Ce qui signifie que si vos revenus de location dépassent 15 000 € durant l’année, vous serez transféré automatiquement au régime réel. La Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) prévoit de lancer une campagne d’information pour les bailleurs concernés afin de les aider à anticiper ce changement.
Exceptions à la règle
Il est important de noter que ce nouveau cadre ne s’applique qu’aux meublés de tourisme non classés. Les meublés classés, ainsi que les locations de longue durée, continueront de bénéficier du plafond de 77 700 euros et de l’abattement de 50 %.
Avantages du passage au régime réel
Bien que cela puisse sembler contraignant, passer au régime réel peut s’avérer bénéfique pour de nombreux bailleurs. Sous ce régime, il est possible de déduire toutes les charges d’exploitation réelles, y compris :
– Les dépenses de travaux significatifs
– La taxe foncière
– Les primes d’assurance emprunteur
– Les intérêts des prêts immobiliers
De plus, la loi permet d’amortir le coût du bâti, du mobilier et des travaux supérieurs à 600 euros, ce qui peut conduire à un déficit reportable pendant 10 ans sur vos revenus catégorisés en BIC de location meublée.
Amortissements et fiscalité
Les amortissements ne créent ni n’aggravent un déficit mais peuvent être reportés indéfiniment sur vos futurs bénéfices, réduisant ainsi votre charge fiscale sur le long terme.
Considérations et inconvénients du régime réel
Le principal inconvénient du régime réel réside dans sa complexité administrative. En effet, il requiert une tenue rigoureuse de votre comptabilité, ce qui peut nécessiter les services d’un expert-comptable dont les honoraires sont heureusement déductibles. De plus, pour pouvoir bénéficier des déductions de charges et des amortissements, vous devez conserves toutes vos factures afin de justifier vos dépenses lors d’un potentiel contrôle fiscal.
Pour ceux qui préfèrent éviter ces complexités et rester sous le régime micro-BIC, une solution existe : faire classer votre meublé touristique, ce qui vous permettra de conserver les avantages actuels du micro-BIC.
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