La récente modification des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, a soulevé de nombreuses questions et incertitudes parmi les futurs acquéreurs. En effet, une augmentation de 0,5 % de ces frais, passant ainsi de 4,5 % à 5 % pour les logements anciens, a été autorisée pour les départements. Cette hausse, déjà adoptée par 83 départements à partir du 1er juin 2025, prévoit cependant une mesure d’exonération spécifique pour les primo-accédants. De prime abord, la mesure semble claire, mais la réalité est plus nuancée, surtout lorsqu’il s’agit de couples en acquisition commune. La situation devient particulièrement complexe selon le statut marital et le régime matrimonial choisi.
Quand les frais de notaire varient selon le statut des acquéreurs
Malgré une apparente générosité, l’exonération accordée aux primo-accédants réserve son lot de subtilités, notamment lorsque l’achat est effectué à deux. La loi stipule que si un des co-acquéreurs ne remplit pas les conditions pour être considéré comme primo-accédant, des complications peuvent surgir.
Indivision : Une exonération à la carte
L’indivision, fréquemment choisie par les couples non mariés ou pacsés, offre une certaine flexibilité. Chaque partenaire est responsable de sa part de l’achat et bénéficie de l’exonération des frais de notaire si et seulement s’il est primo-accédant. Cette règle s’applique aussi bien aux concubins, aux partenaires liés par un PACS, qu’aux époux sous un régime de séparation de biens.
– **Exemple concret :**
– Rémi et Lydie, concubins, décident d’acheter une maison pour 200 000 euros. Rémi, qui a déjà un investissement locatif, n’est pas considéré comme primo-accédant et paie 5 % de DMTO sur sa part de 60 %. Lydie, achetant pour la première fois, bénéficie de l’exonération sur sa part de 40 % et paie donc 4,5 %.
Mariage et régime matrimonial : Tout ou rien
Pour les couples mariés, la donne change selon le régime matrimonial choisi. Si le couple est marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, l’administration fiscale considère les deux époux comme une seule entité patrimoniale. Dans ce cas, pour bénéficier de l’exonération, il faut que les deux soient primo-accédants. Si l’un des conjoints a déjà été propriétaire, alors la totalité de l’achat est soumise aux frais majorés.
– **Scénario typique :**
– Un couple marié sous le régime de la communauté universelle, où l’un des époux a précédemment possédé une résidence, se verra appliquer le taux de 5 % sur l’intégralité du montant de leur nouvelle acquisition.
Cette réglementation récente soulève donc une multitude de cas particuliers, rendant la préparation à l’achat immobilier plus stratégique et nécessitant une bonne compréhension des implications légales et fiscales. Les couples envisageant un achat commun doivent particulièrement bien se renseigner et, si nécessaire, consulter un professionnel pour naviguer au mieux dans ces eaux législatives parfois troubles.
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