L’année 2026 marque un tournant décisif pour les propriétaires de locations meublées non professionnelles (LMNP) qui opèrent sous le régime micro-BIC. Une réforme fiscale prévoit de revoir les seuils de revenus qui obligent à passer du régime micro-BIC au régime réel. Cette évolution fiscale, qui pourrait sembler anodine au premier abord, a des implications profondes tant sur la gestion quotidienne que sur la stratégie d’investissement des bailleurs. Voici ce que vous devez savoir pour naviguer sereinement dans cette nouvelle ère fiscale.
Quels changements pour les LMNP en 2026 ?
Les seuils et les abattements revisités
Dès 2026, les règles du jeu changent pour les LMNP. La loi, portée par la députée Anaïg Le Meur, vise principalement à encadrer plus strictement les locations de courte durée, surtout celles non classées. Ainsi, le plafond de chiffre d’affaires pour rester sous le régime micro-BIC sera drastiquement réduit, passant de 77 700 € à seulement 15 000 € pour les revenus perçus en 2025. Parallèlement, l’abattement forfaitaire applicable sous ce régime passera de 50% à 30%.
Cela signifie que si vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 €, vous serez automatiquement transféré au régime réel, une transition qui peut avoir des répercussions significatives sur votre fiscalité.
Qui est affecté ?
Il est crucial de noter que ces changements ne concernent que les locations meublées non classées de courte durée. Les propriétaires de meublés de tourisme classés ou ceux qui louent sur des périodes plus longues peuvent continuer à jouir des anciens plafonds et abattements.
Les avantages du passage au régime réel
Transitionner vers le régime réel pourrait être perçu comme un fardeau, mais il offre plusieurs avantages non négligeables :
– **Déduction des charges:** Vous pouvez déduire l’intégralité des charges d’exploitation, y compris les travaux de rénovation, la taxe foncière, et les intérêts de prêts.
– **Amortissement du bien:** Ce régime permet d’amortir le coût du bâti, du mobilier et des travaux supérieurs à 600 €, créant ainsi un potentiel déficit reportable sur dix ans, qui peut réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs futurs.
Quelques inconvénients à considérer
Passer au régime réel implique également quelques contraintes :
1. **Tenue d’une comptabilité rigoureuse:** Vous devez tenir une comptabilité détaillée, ce qui peut nécessiter l’assistance d’un expert-comptable.
2. **Justification des dépenses:** Toutes les charges déductibles doivent être justifiées par des factures, ce qui requiert une bonne organisation documentaire pour se prémunir contre d’éventuels contrôles fiscaux.
Une option pour rester en micro-BIC
Si vous souhaitez éviter le régime réel, une solution existe : faire classer votre bien en meublé de tourisme. Cette classification vous permet de continuer à bénéficier des seuils et abattements plus avantageux du micro-BIC.
En conclusion, la réforme de 2026 nécessite une préparation et une adaptation de la part des LMNP. Comprendre les nuances de ces changements vous permettra de prendre les décisions les plus judicieuses pour optimiser votre investissement locatif.
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