Découvrir le prix réel de vente d’un appartement ou d’une maison, à une adresse donnée dans votre quartier, voilà ce que permet l’outil d’exploration des données de valeur foncière. Cet outil est accessible gratuitement, ne nécessite pas de création de compte et s’appuie sur les actes notariés fournis par la direction générale des Finances publiques.
Focus sur la base de données DVF
Proposé par l’équipe de data.gouv.fr, cet outil utilise les données des « demandes de valeurs foncières » collectées par la direction générale des Finances publiques, provenant des actes notariés et du cadastre. Il recense les transactions des cinq dernières années, incluant les ventes classiques, les ventes en l’état futur d’achèvement, les adjudications, les échanges et les expropriations.
Concernant les données récentes, la mise à jour d’avril 2026 inclut les années 2021 à 2025, avec des transactions allant jusqu’au 31 décembre 2025. La DGFiP effectue des mises à jour semestrielles, en avril et octobre : celle d’avril rajoute les données de l’année précédente jusqu’à fin décembre, et celle d’octobre jusqu’à fin juin de l’année actuelle.
Il se peut qu’une vente récente ne soit pas encore visible. Le processus entre la signature chez le notaire et son apparition en ligne prend plusieurs mois, et de nouvelles transactions sont ajoutées régulièrement pour les années précédentes. Ne tirez pas de conclusions hâtives si une recherche initiale ne montre pas de transaction.
Certaines régions, comme le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte, ne sont pas incluses dans la base. Pour l’ancienne Alsace-Moselle, les transactions sont enregistrées dans le livre foncier, un registre spécifique au droit local qui n’est pas encore intégré dans la DVF. Mayotte n’est pas non plus couverte par cet outil. Ne considérez pas l’absence de données comme une absence de ventes : elles sont simplement enregistrées différemment.
Guide pratique : comment consulter les prix de vente
Voici les étapes à suivre, du démarrage à l’interprétation des résultats. L’interface de l’explorateur DVF est conçue pour être simple et efficace.
Étape 1 : accédez à l’outil et découvrez les quatre onglets
Allez sur explore.data.gouv.fr/fr/immobilier. Vous y trouverez quatre onglets : « Carte », « Tableau », « Questions fréquentes » et « Sources ». Utilisez la carte pour débuter votre recherche ; le tableau pour avoir un aperçu global ; les questions fréquentes pour les situations spécifiques.
Étape 2 : recherchez une propriété par adresse
C’est une fonction essentielle mais souvent méconnue : la recherche par adresse avec DVF. Entrez le numéro et le nom de la rue, puis la ville. L’application zoome automatiquement sur la zone et affiche les points correspondant aux transactions.
Faites attention à bien sélectionner la bonne ville, surtout si une rue porte le même nom dans plusieurs localités avoisinantes. Si aucune adresse ne ressort, essayez avec le nom de la ville uniquement : le nom de la rue peut être orthographié différemment dans le cadastre.
Étape 3 : recherchez par commune
Pour obtenir une vue d’ensemble des tendances, c’est crucial. Pour une recherche à l’échelle d’une commune avec DVF, entrez son nom ou son code postal, et laissez la carte se mettre à jour : les zones seront colorées selon les niveaux de prix. C’est la meilleure manière d’utiliser l’explorateur pour voir rapidement les secteurs les plus chers ou les plus abordables.
Étape 4 : interprétez la carte correctement
Chaque point sur la carte représente une transaction, pas nécessairement un bien unique. Cliquez sur un point pour ouvrir une fiche détaillant la date, le montant, la surface et le type de bien. Plus vous zoomez, plus les points se dispersent et plus l’information devient précise.
Étape 5 : utilisez les filtres pour des comparaisons pertinentes
Activez toujours ces filtres : type de bien (maison ou appartement), nature de la transaction, période, nombre de pièces, et fourchette de prix au m². Ne jamais comparer le prix d’un studio à celui d’un cinq-pièces : le prix au mètre carré varie significativement selon le type de propriété.
Étape 6 : basculez sur l’onglet ‘Tableau’ pour une vue d’ensemble
L’onglet « Tableau » compile toutes les données : nombre de ventes, prix médian, prix moyen. Gardez à l’esprit qu’une moyenne peut être influencée par quelques transactions exceptionnelles ; préférez la médiane, qui reflète plus fidèlement ce que vous observerez sur le marché.
Comprendre les abréviations et les colonnes DVF
| Colonne ou libellé | Signification | Action recommandée |
|---|---|---|
| Date de mutation | Date de l’acte notarié | Comparez des transactions proches dans le temps |
| Nature de mutation | Vente, VEFA, adjudication, échange, expropriation, vente de terrain à bâtir | Ignorez tout ce qui n’est pas une vente classique |
| Valeur foncière | Montant déclaré dans l’acte | Ce montant est total, hors frais de notaire |
| Type de local | 1 = maison, 2 = appartement, 3 = dépendance isolée, 4 = local industriel ou commercial | Ne confondez pas les différents types de biens |
| Surface réelle bâtie | Surface bâtie déclarée au cadastre | Ce n’est pas la surface Carrez |
| Nombre de pièces principales | Nombre de pièces du logement | Utile pour déterminer la typologie du bien |
| Surface du terrain | Surface du terrain associé | Crucial pour comparer deux maisons |
| Nombre de lots | Nombre de lots de copropriété concernés par la transaction | Indique une transaction impliquant plusieurs biens |
| 1er lot, 2e lot, 3e lot… | Détails des lots inclus dans la même transaction | Montre qu’une vente peut être répartie sur plusieurs lignes |
Ne confondez pas le registre DVF et les ventes aux enchères
Le terme « registre » peut prêter à confusion. Le registre DVF est un registre public des ventes immobilières enregistrées par l’administration fiscale, listant des transactions passées avec leur montant déclaré. Un registre des ventes aux enchères, en revanche, recense des biens proposés à la vente par adjudication, avec des dates d’audience et parfois les résultats publiés.
Il est crucial de distinguer ces deux types de données. D’un côté, vous avez un historique de transactions conclues. De l’autre, un agenda de ventes futures, souvent avec un prix de départ pour les enchères, généralement inférieur au prix final. Ne jamais comparer un prix de départ avec un prix DVF : ce sont deux éléments distincts, et le prix de départ est presque toujours plus bas.
Notez également qu’une adjudication peut figurer dans la DVF comme une transaction, mais sa présence sous cette appellation n’est pas garantie. Pour une vente judiciaire spécifique, vérifiez toujours avec le cahier des conditions de vente et d’autres documents relatifs à la vente. Vous trouverez des résultats d’adjudications sur des sites comme Licitor.
Limitations et écueils de la DVF
Bien que l’outil soit précieux, il a ses limites. Voici quelques pièges à éviter avant de tirer des conclusions.
La valeur foncière n’est pas le prix final payé par l’acheteur
La valeur foncière inclut uniquement les éléments immobiliers enregistrés lors de la transaction. Les frais de notaire, le mobilier mentionné dans l’acte, et les frais d’agence (sauf s’ils sont explicitement à la charge du vendeur) ne sont pas compris. En général, le montant indiqué dans la DVF est inférieur au coût total pour l’acheteur.
Une transaction peut être répartie sur plusieurs lignes
Un même acte peut concerner plusieurs biens, parcelles, voire plusieurs municipalités. Les lignes indiquant 1er lot, 2e lot, 3e lot sont là pour vous alerter. Attention : ne comptabilisez pas chaque ligne comme une vente séparée et ne cumulez pas les montants, car cela reviendrait à compter plusieurs fois le même acte. Basez-vous sur le montant global de la transaction.
Toutes les ventes ne reflètent pas nécessairement le marché
Les transactions à prix symbolique, les transferts entre membres d’une même famille, ou les opérations impliquant des entités publiques ou liées peuvent également apparaître dans la base, au même titre que les autres ventes. Leur montant, parfois très bas ou très élevé, peut fausser immédiatement une moyenne. Excluez-les de vos calculs, sans les confondre avec des ventes de marché typiques.
La différence avec les prix affichés en agence
C’est une source fréquente de confusion. Un prix affiché en vitrine ou dans une annonce est une proposition de vente, négociable, avec des frais d’agence généralement à la charge de l’acheteur, et il concerne un bien dans son état actuel. Un prix indiqué sur DVF représente un prix convenu, net vendeur. Ne comparez jamais directement les deux : soustrayez mentalement les honoraires d’agence et considérez l’écart habituel entre le prix demandé et le prix final négocié.
La surface n’est pas la surface Carrez
La surface indiquée est la surface réelle bâtie, soit la dernière surface déclarée au cadastre. Elle n’a pas valeur légale pour un appartement en copropriété et peut différer de la surface Carrez mentionnée lors de la transaction. Un prix au m² basé sur cette donnée est donc une estimation utile, mais jamais une vérité juridique absolue.
