Pour de nombreux retraités, leur maison représente un patrimoine significatif, alors que leurs revenus tendent à diminuer. Deux options principales permettent de convertir une partie de la valeur immobilière en liquidités : la vente en viager et le prêt viager hypothécaire. Bien que similaires de nom, ces deux mécanismes sont fondamentalement différents : le premier implique de vendre sa propriété, tandis que le second permet d’emprunter tout en restant propriétaire. Explorons ces deux solutions pour mieux comprendre et choisir.

Le viager : céder son bien tout en y résidant généralement

Dans un viager, le propriétaire, ou crédirentier, transfère son domicile à un acquéreur, nommé débirentier. En retour, il obtient généralement un paiement initial appelé bouquet, suivi d’une rente mensuelle qui dure jusqu’à son décès.

Intérieur d'un logement avec clés et objet personnel illustrant le viager occupé
Le viager occupé permet de rester dans son logement après la vente.

Dans le cas le plus fréquent du viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habiter le logement jusqu’à sa mort. Le prix de vente prend en compte cette occupation et l’espérance de vie du vendeur.

À retenir : le vendeur n’est plus propriétaire du bien, qui ne fera donc pas partie de son héritage. Il bénéficie d’un revenu régulier, mais la propriété est définitivement transférée à une autre personne.

Le prêt viager hypothécaire : emprunter en conservant la propriété

Le prêt viager hypothécaire est une forme de crédit régie par le Code de la consommation. Le propriétaire emprunte une somme d’argent en garantissant ce prêt par une hypothèque sur son bien. Il reste propriétaire et continue de résider dans son logement.

Personne âgée signant des documents de prêt hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire reste un crédit garanti par le bien.

Particularité de ce prêt : aucun remboursement mensuel n’est nécessaire. Les intérêts s’accumulent au capital emprunté, année après année. La somme est versée en une seule fois et peut être utilisée selon les besoins de l’emprunteur, comme soutenir un enfant, financer des travaux ou compléter sa retraite.

Le remboursement se fait ultérieurement, en une seule fois :

  • à la mort du dernier emprunteur, géré par la succession ;

  • ou plus tôt, si le bien est vendu.

La loi prévoit une protection significative : le montant dû ne peut excéder la valeur du bien au moment du remboursement. Si la dette, intérêts inclus, dépasse cette valeur, les héritiers n’ont pas à payer la différence.

Comparaison rapide des deux options

Viager Prêt viager hypothécaire
Nature Vente Crédit
Propriété Transférée à l’acheteur Conservée
Revenus Bouquet puis rente Capital en une fois
Paiements mensuels Aucun Aucun
À la mort du propriétaire Le bien appartient à l’acheteur Le bien revient aux héritiers qui doivent gérer la dette

Impact sur l’héritage

Ce critère est souvent déterminant. Avec le viager, le logement est retiré du patrimoine familial dès la vente, et les héritiers n’en hériteront pas. En échange, le vendeur bénéficie d’une amélioration de son niveau de vie, et toute partie non dépensée du bouquet ou des rentes reste dans la succession.

Avec le prêt viager hypothécaire, l’héritage inclut la propriété et la dette associée. Les héritiers peuvent choisir de rembourser le prêt pour conserver le bien ou de le vendre pour régler la dette et conserver le reste. La règle précédemment mentionnée assure qu’ils ne paieront jamais plus que la valeur du bien.

Il est conseillé de discuter de cette décision en famille avant tout engagement, pour que chacun comprenne bien les implications.

Conditions du prêt viager hypothécaire

Les conditions varient selon l’institut prêteur, mais incluent généralement :

  • un âge minimum, souvent fixé à 60 ans pour l’emprunteur ;

  • la pleine propriété d’un bien situé en France ;

  • aucun autre crédit en cours sur ce bien, sauf si le nouveau prêt est destiné à le rembourser ;

  • un montant basé sur la valeur du bien et l’âge de l’emprunteur.

La mise en place de l’hypothèque nécessite un acte notarié, ce qui engendre des frais. Un délai de réflexion est imposé après la réception de l’offre de prêt, comme pour tout crédit immobilier.

Questions à considérer avant de choisir

  • Voulez-vous laisser ce logement à vos enfants ? Si oui, le prêt viager hypothécaire pourrait être plus approprié.

  • Avez-vous besoin d’un revenu régulier ou d’une somme ponctuelle ? Le viager offre une rente, tandis que le prêt viager fournit un capital unique.

  • Souhaitez-vous avoir la possibilité de vendre plus tard ? Avec le prêt viager, vous pouvez vendre le bien et rembourser la dette.

  • Vos héritiers sont-ils au courant et d’accord avec votre choix ? Dans les deux cas, une discussion préalable évite les surprises.

Comprendre le principe du viager aide à saisir le fonctionnement du viager classique et le calcul de la rente.

En conclusion

Le viager et le prêt viager hypothécaire offrent des moyens de monétiser un bien immobilier, chacun suivant une logique différente. Le viager convertit la propriété en revenus suite à sa vente, tandis que le prêt viager hypothécaire permet de conserver le bien dans la famille, en échange d’une dette à régler ultérieurement. Bien choisir nécessite de réfléchir à ce que l’on souhaite léguer.

À propos de l’auteur

Cet article a été rédigé par notre partenaire FOUNDY, courtier en crédit spécialisé dans le prêt viager hypothécaire, le crédit hypothécaire et le regroupement de crédits. Le guide de FOUNDY sur le prêt viager hypothécaire détaille aussi les spécificités de ce type de crédit.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Assurez-vous de vos capacités de remboursement avant de vous engager.