Acheter une maison est un moment crucial dans la vie, souvent accompagné de joies et de quelques tracas, notamment administratifs et financiers. Parmi les coûts à anticiper, les droits de mutation, souvent appelés "frais de notaire", occupent une part importante. Dernièrement, une réforme a permis aux départements de les augmenter légèrement, mais une mesure vise à protéger les primo-accédants. Toutefois, cette protection n’est pas aussi simple qu’elle en a l’air et dépend fortement de votre situation personnelle et de votre statut matrimonial. Comprendre ces nuances est essentiel pour planifier correctement votre achat immobilier.
Les contours flous d’un avantage fiscal
La loi de finances pour 2025 a ouvert la possibilité pour les départements d’augmenter de 0,5 % leur part des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), faisant passer ces frais de 4,5 % à 5 % pour l’achat de logements anciens. Environ 83 départements avaient déjà adopté cette hausse dès le début du mois de juin 2025. Toutefois, une exemption a été prévue pour les primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui achètent leur première résidence principale. Sur le papier, cette exemption semble claire, mais la réalité est plus complexe, notamment lorsqu’il s’agit d’un achat en couple.
Quid des couples en achat commun?
Lorsqu’un couple achète un bien immobilier ensemble, la situation se complique si un des deux n’est pas primo-accédant. Il a fallu attendre une clarification de Bercy, publiée mi-septembre, pour y voir plus clair. Désormais, si un des co-acquéreurs n’est pas primo-accédant, seul celui qui remplit les conditions peut bénéficier de l’exonération sur sa part du bien.
Comment l’exonération s’applique-t-elle selon le statut du couple?
L’exonération des DMTO s’applique différemment selon le statut légal du couple. Voici comment elle se décline :
– **Pour les concubins et les pacsés :** Chaque partenaire est traité individuellement. Si l’un des deux est primo-accédant, il bénéficie de l’exonération sur sa quote-part du bien.
– **Pour les couples mariés sous un régime de séparation de biens :** Chaque conjoint est également traité de manière indépendante, comme pour les concubins ou les pacsés.
Exemple concret
Prenons l’exemple de Rémi et Lydie, concubins, qui achètent une maison pour 200 000 euros. Rémi, déjà propriétaire d’un bien locatif, ne peut prétendre au statut de primo-accédant et paie donc des droits de mutation à 5 %. Lydie, achetant pour la première fois, bénéficie de l’exonération et ne paie que 4,5 % de droits de mutation sur sa part.
Le cas particulier du mariage sous un régime communautaire
Pour les couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, la situation est tout ou rien : le couple est considéré comme une seule entité patrimoniale. Pour bénéficier de l’exonération, les deux partenaires doivent être primo-accédants. Si l’un des deux a déjà été propriétaire, aucun des deux ne peut bénéficier de l’exonération, et le taux majoré s’applique sur l’ensemble de l’achat.
Cette particularité peut être particulièrement pénalisante dans le cas de familles recomposées, où il n’est pas rare qu’au moins un des conjoints ait déjà été propriétaire. Cela nécessite une attention particulière lors de la planification de l’achat d’une résidence principale.
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