Connaître le prix réel auquel a été vendue la maison voisine est une donnée précieuse tant pour les propriétaires que pour les locataires. La base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), mise à disposition par la DGFiP, compile les transactions immobilières finalisées chez le notaire. Cette base est accessible par adresse, directement, sans nécessiter la création d’un compte ni l’intervention d’un intermédiaire.
Connaissez-vous la base DVF ?
Publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), la base DVF enregistre les mutations à titre onéreux, c’est-à-dire les ventes et échanges de propriétés immobilières, sur les cinq dernières années.
Les informations proviennent des actes notariés enregistrés auprès des services de publicité foncière, et sont complétées par des données cadastrales. La mise à disposition de ces données découle de la loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance, et elles sont disponibles en open data depuis 2019.
Vous trouverez pour chaque transaction la date de vente, le prix de la propriété, le type de mutation, la nature du bien, sa superficie, le nombre de pièces et son emplacement.
Ce que vous ne trouverez pas : l’étage pour un appartement, le numéro de lot précis, l’état intérieur du bien, la présence d’une cave ou d’un garage, ou le coût des travaux effectués avant la vente.
Certains territoires ne sont pas couverts : l’Alsace (Bas-Rhin et Haut-Rhin), la Moselle et Mayotte, du fait que leurs mutations sont régies par le Livre foncier ou ne sont pas recueillies de la même manière. Pour ces zones, il faudra consulter d’autres sources.
Les mises à jour sont semestrielles, en avril et en octobre. Les données les plus récentes présentent donc toujours quelques mois de décalage, et de nouvelles transactions peuvent être ajoutées rétroactivement. Pour consulter la date précise de la dernière mise à jour et les détails du contenu, le fichier officiel est accessible sur data.gouv.fr.
Comment accéder aux prix de vente par adresse
Voici comment procéder, de l’ouverture de l’application à l’analyse des résultats.
Étape 1 : Accéder à l’outil public. Visitez l’application DVF de l’État ou son successeur, l’explorateur immobilier de data.gouv.fr. L’accès est gratuit et ne requiert aucune inscription.
Étape 2 : Entrer une adresse ou une parcelle. Utilisez le champ de recherche pour saisir l’adresse souhaitée (numéro, rue, ville). Si la recherche par adresse échoue, vous pouvez effectuer une recherche par département, puis par commune, et enfin cliquer sur une parcelle cadastrale distinctement colorée si elle a été l’objet d’une mutation. Pour élargir votre recherche, l’option à l’échelle de la commune peut s’avérer utile pour identifier plus de ventes comparables.
Étape 3 : Sélectionner la zone appropriée. Zoomez pour cadrer précisément la rue ou le bâtiment ciblé. Les images satellites sont souvent plus claires que les plans pour identifier une parcelle spécifique.
Étape 4 : Cliquer et explorer la liste. Un clic sur une parcelle ou une adresse affiche la liste des mutations : date, prix de vente et type de vente. Chaque ligne représente une transaction, qui peut correspondre à plusieurs logements.
Étape 5 : Noter les transactions comparables. Notez deux ou trois ventes similaires en termes de surface et de type de bien pour étayer votre analyse.
Décrypter les colonnes et abréviations de la base DVF
Le fichier brut ressemble à un tableur simple. Voici les colonnes importantes et ce qu’elles indiquent.
| Colonne | Signification | Point clé |
|---|---|---|
nature_mutation |
Type de vente : Vente, Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), Adjudication, Échange, Expropriation | Concentrez-vous sur les ventes traditionnelles |
type_local |
1 = maison, 2 = appartement, 3 = dépendance, 4 = local industriel ou commercial | Comparez ce qui est comparable |
nombre_lots |
Nombre de lots dans la même mutation | Un immeuble entier n’est pas comparable à un appartement individuel |
surface_reelle_bati |
Surface réelle bâtie du bien | C’est la base pour calculer le prix au m² |
nombre_pieces_principales |
Nombre de pièces principales | Indicateur du standing du bien |
valeur_fonciere |
Prix net vendeur de la mutation | Ne confondez pas avec le montant total payé par l’acheteur |
date_mutation |
Date de l’acte | Prenez en compte l’écart avec la date actuelle |
adresse_nom_voie, code_postal, nom_commune |
Localisation | Assurez-vous que c’est le bon secteur |
La surface réelle bâtie est celle indiquée, et non la surface Carrez, qui peut figurer dans le fichier de manière sporadique et sans valeur légale.
La valeur_fonciere représente bien le prix net vendeur. Elle n’inclut ni la commission d’agence, ni les droits de mutation. Pour une explication détaillée des variables, le guide du Cerema est une ressource précieuse : datafoncier.cerema.fr.
Transactions à exclure avant de déterminer un prix
Certaines lignes de la DVF ne reflètent pas fidèlement le marché. Voici les transactions à écarter avant de tirer des conclusions.
Les successions et les ventes post-décès. Un bien vendu dans le cadre d’une succession peut être cédé rapidement, parfois en dessous de sa valeur, pour régler une indivision. Le prix reflète alors autant la situation familiale que le niveau du marché.
Les ventes intrafamiliales. Un bien cédé entre membres de la même famille peut être vendu à un prix préférentiel. Bien que déclaré, ce prix n’est pas représentatif d’une transaction normale.
Les mutations multiples. Lorsqu’une ligne regroupe plusieurs lots, un immeuble entier ou un ensemble immobilier, le prix global ne peut être ramené au m² d’un appartement individuel. Vérifiez toujours la colonne nombre_lots.
Les lots non représentatifs. Un studio, un local commercial, une dépendance ou une place de parking peuvent fausser les statistiques au m². Comparez des éléments similaires : même type, même superficie, même quartier.
Deux ventes séparées par une année peuvent indiquer deux marchés différents. Une variation locale rapide des prix peut rendre un comparable obsolète.
Sachez également que l’utilisation de DVF est réglementée : un décret exige que les données ne permettent pas la réidentification des personnes concernées, et qu’elles ne soient pas indexées par les moteurs de recherche. Vous consultez donc des prix, sans accéder à l’identité des vendeurs.
Interpréter un prix au m² : écueils à éviter
Calculer un prix au m² paraît simple : il suffit de diviser le prix par la superficie. Toutefois, plusieurs pièges sont fréquents.
Surface Carrez ou surface utile ? La surface Carrez ne prend pas en compte les murs, les cloisons, les gaines, mais inclut les sous-pentes de moins de 1,80 m. La surface utile peut inclure certains espaces annexes. Un bien annoncé à 80 m² Carrez peut être présenté comme ayant 88 m² « utiles » dans une annonce immobilière. Un prix au m² calculé sur deux bases différentes n’est pas comparatif : utilisez toujours la même référence.
Le terrain est-il inclus ? Pour une maison, un prix au m² uniquement bâti est trompeur si la vente inclut un grand terrain. Deux maisons de 100 m² chacune, l’une avec 300 m² de jardin et l’autre avec 1 500 m², ne sont pas comparables. Séparez, si possible, la valeur du bâti de celle du terrain.
L’écart temporel. Une vente datant de quatre ans ne reflète plus nécessairement le marché actuel, surtout dans une localité où les prix ont évolué rapidement. Consultez la colonne date_mutation avant d’extrapoler. Pour comprendre l’évolution récente, croisez vos informations avec les indices publiés par les notaires, par exemple sur immobilier.notaires.fr.
Un prix au m² reste une moyenne. Il ne renseigne rien sur l’état du bien, une vue exceptionnelle au dernier étage, un rez-de-chaussée donnant sur une cour ou les travaux nécessaires. Utilisez-le comme un indicateur, jamais comme une conclusion absolue.
Combiner DVF avec d’autres sources
Bien que la base DVF offre une bonne base de données, une analyse immobilière précise nécessite de croiser plusieurs sources.
DVF fournit des données sur les transactions réelles : c’est votre référence factuelle, à condition d’exclure les ventes atypiques.
L’avis d’agence apporte une connaissance pratique du marché local : demande, état du marché, spécificités du quartier, caractéristiques précises du bien. Il complète utilement DVF sur les aspects qualitatifs absents de la base, mais reste une estimation commerciale, parfois optimiste pour obtenir un mandat. Les critères d’une évaluation immobilière vont donc au-delà des simples données DVF.
L’estimation en ligne offre une approximation rapide, utile pour une première évaluation, mais elle simplifie le bien à quelques critères et ne remplace pas une analyse approfondie des comparables réels.
La méthode la plus fiable consiste à croiser les trois approches : commencez par DVF, confrontez-le à deux avis d’agence, puis comparez avec une estimation en ligne. Si les trois sources convergent, vous obtenez une fourchette de prix fiable. Si DVF et les avis d’agences divergent significativement, cherchez à comprendre pourquoi : bien atypique, marché restreint, ou manque de comparables récents.
