L’analyse de Neuilly-sur-Seine en données
Voici un aperçu détaillé et récent des prix immobiliers par mètre carré à Neuilly-sur-Seine, illustrant une segmentation marquée du marché à la date du 1er juillet 2026.
| Catégorie | Prix médian | Fourchette basse | Fourchette haute | Évolution sur 1 an | Évolution sur 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements anciens | 10 625 €/m² | 8 728 €/m² | 14 211 €/m² | -2% | -8% |
| Appartements neufs | 13 698 €/m² | 10 009 €/m² | 20 366 €/m² | +8% | +14% |
| Maisons | 12 836 €/m² | 9 289 €/m² | 15 917 €/m² | +2% | 0% |
| Tous types de biens | 11 230 €/m² | 8 810 €/m² | 15 495 €/m² | +3% | -3% |
Des statistiques révélatrices :
- 93,7 % du parc immobilier est composé d’appartements, les maisons étant plus rares et donc plus chères.
- Le prix d’un studio ancien avoisine les 10 519 €/m², tandis qu’un logement de 7 pièces et plus atteint 12 232 €/m².
- Selon Efficity en juillet 2026, le prix moyen des appartements anciens est légèrement inférieur, à environ 10 320 €/m², ce qui montre la différence habituelle entre les annonces et les ventes réelles.
Comparatif par quartier
L’importance du prix au mètre carré à Neuilly-sur-Seine varie significativement d’un quartier à l’autre. Voici un tableau détaillé pour chaque quartier.
| Quartier | Prix médian €/m² | Fourchette | Ambiance / profil | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|
| Bagatelle / Saint-James ouest | 11 670 €/m² | 13 000–16 000 € | Villas, calme, sans transit | Familles aisées, cadres, internationaux |
| Charles-Laffitte | 11 280 €/m² | 11 050–12 200 € | Quartier animé, esprit village, piétonnier | Familles actives, parisiens du 17e |
| Saint-James (Delabordère) | 10 550 €/m² | 10 250–11 750 € | Calme, immeubles années 30, proche du Bois | Retraités, familles tranquilles |
| Centre-ville / Château-Madrid | ~11 000 €/m² | 10 000–13 500 € | Commerces, métro ligne 1 | Jeunes cadres, investisseurs |
| Roule / Sablons | ~10 800 €/m² | 10 300–12 500 € | Proximité Bois de Boulogne, métro | Couples jeunes, actifs |
| Pont-de-Levallois / Bineau-Charcot | ~10 200 €/m² | 9 800–12 000 € | Nord, bâtiments récents, familial | Primo-accédants, familles, investisseurs |
Interprétation des données : les différences de prix entre le quartier le moins cher et le plus cher peuvent atteindre ~1 500 €/m². Sur un appartement de 80 m², cela représente une différence de 120 000 € pour un logement similaire à seulement 2 km de distance.
Choisir entre appartement et maison
Le prix au mètre carré varie considérablement en fonction du type de bien. Cette différence en dit long.
Les maisons sont en moyenne 21 % plus chères que les appartements anciens : 12 836 €/m² contre 10 625 €/m². Cette hausse est due à leur rareté, avec moins de 3 % du parc immobilier de Neuilly composé de maisons, et à la demande constante des familles désireuses d’avoir un jardin tout en restant dans la commune.
Quand choisir une maison ?
- Budget permettant de couvrir le surcoût au m² et les frais d’entretien élevés.
- Famille avec jeunes enfants : jardin privatif, absence de voisins directs, quartier résidentiel.
- Perspective de long terme (plus de 10 ans) : les maisons ont mieux résisté à la baisse du marché (-9% en 2 ans), avec une stabilité sur 5 ans.
Quand opter pour un appartement ?
- Premier achat ou budget limité : le prix d’entrée des appartements anciens commence à 8 728 €/m².
- Investissement locatif : les appartements de 2-3 pièces sont plus faciles à louer et offrent une meilleure liquidité.
- Retraité souhaitant minimiser les contraintes : copropriété, présence d’un gardien, pas de jardin à entretenir.
Un chiffre à retenir : un 4 pièces ancien se vend autour de 10 822 €/m², comparé à un 6 pièces à 11 975 €/m². L’augmentation des prix avec la taille du logement est significative à Neuilly, les grandes surfaces étant très recherchées par les familles.
Comparaison entre Neuilly et Paris 16e : notre analyse
L’éternelle question dans chaque transaction : choisir Neuilly-sur-Seine ou Paris 16e ? Voici une comparaison directe des deux marchés.
| Critère | Neuilly-sur-Seine | Paris 16e |
|---|---|---|
| Prix médian des appartements | 10 625 €/m² (ancien) | ~11 200 €/m² (ancien) |
| Fourchette de prix | 8 728–14 211 €/m² | 8 182–18 613 €/m² |
| Taxe foncière | Modérée (commune aisée, faible taux) | Élevée (Paris, augmentation des taux) |
| Transports | Métro ligne 1 (Pont de Neuilly, Les Sablons) | Métro lignes 9, 10, RER C, Passy |
| Écoles | Nombreuses écoles privées, établissements renommés | Écoles privées denses, lycées parisiens |
| Calme | ✅ Quartiers résidentiels, peu de circulation | ⚠️ Variable selon les zones |
| Rendement locatif brut | ~3,5–3,9 % | ~3,0–3,5 % |
| Dynamique des prix sur 1 an | +3 % (global) / -2 % (ancien) | Stable à légèrement positif |
| Frais de copropriété | Élevés (standing élevé) | Très élevés (Paris) |
Conclusion : À budget équivalent, Neuilly offre généralement plus d’espace que le 16e, une fiscalité plus clémente et un cadre plus tranquille. Le 16e conserve l’avantage d’une adresse parisienne stricte, utile pour certains profils internationaux, et propose une gamme plus large de très grands appartements de prestige.
Choix du quartier selon le profil
Les variations des prix immobiliers à Neuilly-sur-Seine sont si importantes d’un quartier à l’autre que le même budget peut aboutir à des choix très différents. Voici un guide de décision adapté à différents profils.
Familles avec enfants
→ Privilégier : Charles-Laffitte ou Saint-James Delabordère
Charles-Laffitte offre une ambiance de village : marché en plein air, boutiques de proximité, rues paisibles. Les enfants peuvent rentrer seuls de l’école dès 10 ans. Le prix médian à 11 280 €/m² est élevé mais justifié par la qualité de vie.
Saint-James Delabordère est encore plus tranquille, à un prix légèrement inférieur (10 550 €/m²). Idéal pour les familles en quête de résidentialité pure.
Budget indicatif : Un 4 pièces de 90 m² coûte entre 900 000 et 1 100 000 €, selon l’état et l’étage.
Investisseurs locatifs
→ Privilégier : Centre-ville ou Pont-de-Levallois
Le centre-ville (secteur Château-Madrid, avenue Charles-de-Gaulle) offre la meilleure liquidité locative : proximité du métro ligne 1, commerces, profil des locataires cadres supérieurs. Le rendement brut s’élève à environ 3,5 à 3,9 %.
Pont-de-Levallois offre un rendement intéressant, avec des prix d’entrée autour de 9 800 €/m² et une demande locative élevée grâce à la proximité de La Défense.
À éviter pour l’investissement locatif : Bagatelle et Saint-James ouest où les prix élevés réduisent le rendement à moins de 3 % net.
Primo-accédants dans le 92
→ Privilégier : Pont-de-Levallois / Bineau-Charcot
C’est le Neuilly abordable. Construction des années 70-80, moins de charme, mais les mêmes services municipaux, les mêmes écoles et la même fiscalité que les quartiers premium. Pour 30 % moins cher au m² qu’à Bagatelle.
Un 2 pièces de 50 m² se vend entre 490 000 et 600 000 €. C’est serré, mais c’est l’entrée de gamme dans la commune la plus chère du 92.
Conseil : négocier sur les biens nécessitant des travaux. La décote pour travaux est significative à Neuilly (-20 à -30 % sur les biens très dégradés), et les coûts de rénovation sont gérables sur des surfaces moyennes. Pour une estimation précise d’un bien dans ce secteur, il est conseillé de consulter une agence immobilière à Neuilly-sur-Seine pour accéder à des données de transactions récentes que les portails grand public ne restituent pas toujours fidèlement.
Retraités en quête de tranquillité
→ Privilégier : Saint-James Delabordère ou Île de la Jatte / Parc d’Orléans
Saint-James Delabordère (10 550 €/m²) offre un cadre résidentiel calme, de beaux immeubles et la proximité des commerces sans le bruit de l’avenue Charles-de-Gaulle.
L’Île de la Jatte (~10 210 €/m² selon Efficity) est le quartier le plus atypique de Neuilly : ambiance presque insulaire, vue sur la Seine, immeubles récents avec gardien. Moins de prestige haussmannien, mais un cadre de vie exceptionnel pour ceux qui cherchent la sérénité.
Évolution des prix
Le chiffre qui résume tout : -9 % en deux ans. Neuilly a subi la même correction que l’ensemble du marché immobilier haut de gamme francilien, exacerbée par la remontée des taux d’intérêt entre 2022 et 2024.
Mais le marché a changé de dynamique depuis le début de l’année 2025.
Les dernières données montrent :
- +3 % sur 1 an (global, selon le Figaro Immo en août 2026) : le marché rebondit, soutenu par la détente des taux d’intérêt et le retour des acheteurs.
- -2 % sur 1 an pour les biens anciens seulement : la correction n’est pas encore totalement résorbée pour les biens datés ou énergivores.
- +8 % sur 1 an pour les biens neufs : les programmes neufs bénéf
